Про це судді Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Вадим Ігнатенко і Віктор Пророк говорили на IХ Business & Legal Real Estate Forum.
Вадим Ігнатенко розповів про судову практику щодо відшкодування збитків, завданих власникам об’єктів нерухомості війною.
Доповідач зазначив, що збройна агресія рф, яка триває з 2014 року, спричинила появу спорів про захист прав власників майна, пошкодженого або знищеного внаслідок бойових дій, а також майна, доступ до якого та можливість користування яким втрачено через тимчасову окупацію. Правильне вирішення таких спорів потребує встановлення кількох обставин: коли саме майно пошкоджено чи знищено; де воно розташоване; який спосіб захисту обрав позивач і до кого пред'явлено позов.
Насамперед, сказав спікер, слід розмежовувати шкоду, завдану з 2014 року до 24 лютого 2022 року, і шкоду, завдану після початку повномасштабного вторгнення. Адже кожен із спеціальних механізмів компенсації має часові, територіальні та предметні межі.
Щодо майна, яке пошкоджене або знищене під час проведення антитерористичної операції (АТО), позивачі зверталися з вимогами до України про відшкодування його вартості, посилаючись, зокрема, на ст. 19 Закону України «Про боротьбу з тероризмом». У постанові від 4 вересня 2019 року у справі № 265/6582/16-ц Велика Палата ВС, розглядаючи спір щодо пошкодженого нежитлового приміщення, зазначила, що за відсутності спеціального закону ця норма не створювала легітимного очікування отримати від держави повну вартість пошкодженого чи знищеного майна, незалежно від того, розташовувався об'єкт на підконтрольній чи непідконтрольній Україні території.
Водночас, за словами судді, це не позбавляє особу можливості вимагати компенсації за невиконання державою позитивного обов'язку щодо захисту права власності. У постанові від 18 березня 2020 року у справі № 243/11658/15-ц КЦС ВС розмежував вимогу про відшкодування майнової шкоди й вимогу про компенсацію за невиконання обов'язку створити належний механізм допомоги постраждалим від АТО і присудив саме таку компенсацію, а не відшкодування вартості об'єкта.
Згодом цей підхід було конкретизовано в постанові ВП ВС від 12 травня 2022 року у справі № 635/6172/17 та в постанові КЦС ВС від 21 червня 2023 року у справі № 757/5115/21-ц. Для відповідальності України необхідно встановити конкретне порушення нею юридичного обов'язку. Сам факт обстрілу чи знищення майна не є підставою для відшкодування Україною шкоди, завданої державою-агресором або особами, які не діяли від її імені. Якщо позов ґрунтується на невиконанні позитивного обов'язку, суд має встановити зміст цього обов'язку, обставини його невиконання та причинний зв'язок зі шкодою.
Вадим Ігнатенко зауважив, що стосовно житла, зруйнованого до 24 лютого 2022 року, держава запровадила спеціальний механізм грошової компенсації. Його правила визначені в Порядку надання та визначення розміру грошової допомоги постраждалим від надзвичайних ситуацій та розміру грошової компенсації постраждалим, житлові будинки (квартири) яких зруйновано внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією Російської Федерації, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 18 грудня 2013 року № 947, до якого внесені істотні зміни постановою від 2 вересня 2020 року № 767.
Суддя звернув увагу на постанову КЦС ВС від 2 липня 2025 року у справі № 202/3809/22. У ній зазначено, що виплата в межах установленого максимального розміру – 300 тис. грн є компенсацією в рамках спеціальної адміністративної процедури, а не повним відшкодуванням шкоди, завданої рф. Вона не означає визнання за Україною обов'язку компенсувати всю вартість майна. А в постанові від 28 лютого 2024 року у справі № 242/4413/16-ц КЦС ВС додав, що саме ухвалення постанови КМУ № 767 не свідчить про автоматичне порушення позитивного обов'язку за попередній період.
Показовою доповідач назвав постанову КЦС ВС від 16 квітня 2026 року у справі № 243/7394/23. Позивач посилався на руйнування будинку в м. Горлівці Донецької області внаслідок обстрілу 2015 року, але не довів звернення за виплатою в порядку відповідної адміністративної процедури. Суд також зазначив, що запровадження інших механізмів компенсації за нерухоме майно, пошкоджене або знищене з 24 лютого 2022 року, саме по собі не свідчить про дискримінацію власників житла, яке постраждало раніше.
Для відшкодування шкоди, завданої після 24 лютого 2022 року, діє інший механізм, зокрема передбачений Законом України від 23 лютого 2023 року № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».
Однак час завдання шкоди – не єдина умова застосування цього Закону: в частині компенсації він не поширюється на об'єкти, які станом на 24 лютого 2022 року вже розташовувалися на тимчасово окупованій території. Тож потрібно встановити не лише дату пошкодження, а й місцезнаходження та правовий статус майна на цю дату.
Вадим Ігнатенко акцентував, що наявність державних механізмів компенсації не змінює правил визначення відповідальної особи. Закон України від 15 квітня 2014 року № 1207-VII «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» покладає на державу-агресора обов'язок відшкодувати шкоду, завдану внаслідок тимчасової окупації. Такий підхід застосовано в постанові КЦС ВС від 25 січня 2023 року у справі № 233/2082/21 та підтверджено в постанові КЦС ВС від 1 квітня 2026 року у справі № 945/1826/24. Обов'язок України створювати механізми допомоги потерпілим не означає, що вона бере на себе відповідальність за шкоду, заподіяну рф.
Також доповідач зазначив, що коли позов подано безпосередньо до рф, суд має вирішити питання імунітету іноземної держави. У постанові від 14 квітня 2022 року у справі № 308/9708/19 КЦС ВС дійшов висновку, що рф не може посилатися на судовий імунітет у справі про відшкодування фізичній особі шкоди, завданої збройною агресією. А в постанові від 1 квітня 2026 року у справі № 945/1826/24 КЦС ВС визнав помилковим висновок, що попереднє звернення за компенсацією через програму «єВідновлення» є обов'язковою умовою звернення з позовом до рф.
Суддя звернув увагу, що у спорах за позовами до України щодо майна, пошкодженого після 24 лютого 2022 року, необхідно встановлювати конкретну підставу відповідальності. У постанові від 14 серпня 2024 року у справі № 755/5192/22 ВС зазначив, що обізнаність держави про загрозу, непроведення евакуації чи відсутність на певний момент компенсаційного механізму самі по собі не доводять порушення нею позитивного обов'язку за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Підсумовуючи, Вадим Ігнатенко зауважив, що визначальним у таких спорах є розмежування підстав отримання державної компенсації, відшкодування шкоди державою-агресором і відповідальність України за порушення покладених на неї обов’язків щодо захисту права власності. Час заподіяння шкоди, місцезнаходження нерухомості та зміст заявлених вимог визначають застосовний механізм захисту й обставини, які необхідно довести для задоволення позову.
Віктор Пророк виступив із доповіддю «Захист прав інвесторів у будівництві: процесуальні інструменти й судова практика».
Суддя зосередився на трьох ключових постановах Верховного Суду:
- постанові ВП ВС від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17;
- постанові об'єднаної палати КЦС ВС від 22 червня 2026 року у справі № 359/9448/19;
- постанові ОП КЦС ВС від 7 вересня 2026 року у справі № 367/3272/19.
Першу постанову він назвав основоположною для формування чинної судової практики в цій категорії спорів. Перед Великою Палатою ВС постало питання про обсяг прав інвестора, які виникають унаслідок інвестування в об'єкт нерухомого майна, про те, як їх захищати і чи має інвестор речово-правовий механізм захисту. Доповідач зауважив, що проблема існувала не один рік. Практика Верховного Суду України була суперечливою: подекуди він відмовляв у перегляді рішень, у яких суди визнавали за інвестором майнові права або навіть право власності. Існував і підхід, за яким відносини інвестора та забудовника є договірними, тому речово-правові способи захисту неприпустимі, а можливі лише зобов'язально-правові.
ВП ВС відійшла від зобов'язально-правового трактування відносин інвестора із забудовником. Оскільки інвестор є особою, за кошти якої споруджується об'єкт, саме він первісно набуває право власності на нього. Іншої процедури переходу права власності на проінвестований об'єкт від забудовника до інвестора не існує. Тому, якщо інвестор виконав власні інвестиційні зобов'язання, після завершення будівництва його майнові права трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за ним як за первісним власником.
З огляду на можливість речово-правового захисту ВП ВС погодилася з визнанням за інвестором майнових прав і з витребуванням майна в кінцевого набувача. У справі йшлося про подвійну реалізацію одного об'єкта: забудовник відчужив майнові права позивачеві, а потім продав їх іншій особі. Інвестор пішов із позовом до кінцевого власника. ВП ВС визнала, що витребування квартири з чужого незаконного володіння кінцевого набувача безпосередньо на користь первісного законного інвестора є належним способом захисту. Відтоді, зазначив суддя, практика Верховного Суду у захисті прав інвесторів почала формуватися та видозмінюватися.
Щодо другої постанови Віктор Пророк зауважив, що ключове питання полягало в тому, як інвестор може захистити права, якщо замовника будівництва визнано банкрутом, а об'єкт незавершеного будівництва в процедурі ліквідації відчужено на користь одного з кредиторів. Новий забудовник вимагав від інвесторів доплат за квартири. І ті, хто погоджувався, отримували житло, а хто відмовлявся – звертався до суду.
Об'єднана палата КЦС ВС зробила висновок, що відчуження об'єкта в ліквідаційній процедурі на користь кредитора з умовою прийняття ним усіх обов'язків, пов'язаних із будівництвом, може свідчити про сингулярне, тобто часткове, правонаступництво. Договори інвестування в такому разі не втрачають чинності, а інвестори не втрачають права на захист. Інвестор, який повністю виконав свої зобов'язання, але не отримав проінвестований об'єкт після введення будинку в експлуатацію, може вимагати визнання права власності на нього. Якщо ж право власності зареєстровано за іншою особою, належним способом захисту є позов про витребування майна.
Доповідач наголосив, що вимагати доплат від інвестора, який повністю розрахувався за об’єкт інвестування, забудовник не може. Це його підприємницький ризик, і заробляти він має не на шкоду інвесторам, які вже оплатили квартири. Тож ані зміна площ, ані перебудова чи перенумерація приміщень не звільняють забудовника від обов'язку передати об'єкти інвесторам.
Остання постанова також пов'язана зі зміною підходу ВП ВС до захисту інвесторів. ОП КЦС ВС зробила висновок, що коли забудовник відчужив майнові права на нерухоме майно та отримав їх повну вартість, він не має права витребовувати це майно в кінцевого набувача.
У справі інвестор, який проінвестував нежитлове приміщення, через суд визнав за собою право власності. Це рішення було виконано, після чого він подарував об'єкт. Одержувач продав його далі. Однак згодом рішення про визнання права власності за інвестором було скасовано судом вищої інстанції. Тоді забудовник пред'явив позов про витребування приміщення вже в кінцевого набувача. Він стверджував, що підстава реєстрації права власності відпала, тому майно вибуло з його володіння поза волею.
Об'єднана палата відступила від попередніх висновків КЦС ВС про те, що вибуття майна на підставі скасованого судового рішення є вибуттям поза волею власника, скасувала ухвалені рішення й відмовила в позові. Вона вказала: якщо забудовник відчужив майнові права на нежитлове приміщення первісному власнику майнових прав на підставі правочину, презумпція правомірності якого не спростована, він не має підстав витребовувати це майно в кінцевого набувача. Первісною підставою набуття було інвестування, а не судове рішення, тому не можна вважати, що майно вибуло з володіння забудовника поза його волею. Забудовник добровільно уклав договір і відступив права. І оскільки він отримав повну оплату за майнові права, то його позов суперечить принципам добросовісності та справедливості й не може бути задоволений.
Захід організований видавництвом «Юридична практика» спільно з Асоціацією українських корпоративних радників.
Фото надали організатори.
