Огляд судової практики щодо спорів, пов’язаних із застосуванням Закону України«Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»
«Щодо питання управління будинком (Управлінські компанії)»
- Постанова КГС ВС від 17.11.2021 року у справі № 925/645/20
Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає об`єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичну особу, створену власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Частиною 5 статті 13 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пунктом 33 договору від 20.05.2019 (на підставі якого позивач звернувся до суду з позовом) сторони визначили, що якщо протягом строку дії договору співвласники приймають рішення про зміну форми управлінням будинком або про обрання іншого управителя, договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення.
Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що чинне законодавство України та умови договору допускають можливість прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу.
- Постанова КГС ВС від 25.11.2021 року у справі № 904/3550/21
Верховний Суд вважає за необхідне зазначити, що передбачене ч.ч. 1, 5 ст. 22 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" право співвласників будинку на припинення договору з управителем, в тому числі у разі прийняття рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком, не залежить від будь-яких інших умов крім наявності відповідного рішення співвласників будинку та направлення відповідного повідомлення існуючому управителю.
- Постанова КГС ВС від 16.12.2021 року у справі № 922/4247/20
Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 05.07.2019 у справі № 910/6167/18 в контексті застосування частини вісімнадцятої статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" у взаємозв`язку з положеннями статей 5, 9, 10 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" сформував правовий висновок про те, що передбачений цією нормою Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" обов`язок попереднього балансоутримувача будинку з передачі документації на будинок об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку виникає у нього з дня державної реєстрації об`єднання та не залежить від прийняття об`єднанням рішення про передачу йому функцій з управління будинком та про прийняття будинку на баланс, оскільки будь-яких інших умов, крім державної реєстрації об`єднання, для передачі документації від попереднього балансоутримувача Законом не визначено.
Такий правовий висновок є усталеним, що підтверджується актуальною судовою практикою, зокрема висновками Верховного Суду у постановах від 26.10.2021 у справі №925/610/20, від 02.09.2021 у справі № 925/1068/20, від 01.06.2021 у справі № 925/318/20, від 13.11.2019 у справі № 917/1208/18, від 11.06.2019 у справі № 921/753/16-г/11.
«Застосування Закону України “Про об’єднання співвласників в багатоквартирному будинку” до об’єднання співвласників житлового комплексу»
- Постанова КГС ВС від 01.06.2021 у справі №911/621/19
Як встановлено судами у справі № 911/621/19, згідно з п.п. 1.1., 1.3. статуту об’єднання співвласників житлового комплексу (далі – ОСЖК), об’єднання створене на підставі Закону України “Про об’єднання співвласників в багатоквартирному будинку” № 2866–III для управління, утримання і використання майна житлового комплексу власники будинків, що входять у житловий комплекс, зобов’язані виконувати вимоги статуту об’єднання, який розглядається на підставі Законів України “Про об’єднання співвласників у багатоквартирному будинку” та "Про об’єднання громадян" і затверджуються рішенням установчих зборів членів об’єднання. З огляду на наведене, а також на положення ч. 1 ст. 385 ЦКУ, КГС ВС дійшов висновку, що до правовідносин у справі застосовуються положення Закону України “Про об’єднання співвласників в багатоквартирному будинку”. Суди встановили, що порядок голосування та прийняття рішень, встановлений статутом ОСЖК, у попередній редакції, суперечить вимогам Закону України № 2866–III, отже, суди дійшли обґрунтованого висновку, що до спірних правовідносин мають застосовуватися положення саме Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", а не положення статуту ОСЖК.
